宅建士の日常業務を徹底解説｜実務の80%を占める通常業務
📑 このページの目次
宅建士の日常業務とは
宅建士の仕事というと重要事項説明などの独占業務を思い浮かべる方が多いですが、実際には日常業務が実務の80%以上を占めています。
📊 宅建士の業務配分
| 業務種類 | 割合 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 日常業務 | 80～85% | 物件調査、顧客対応、営業、物件案内、書類作成 |
| 独占業務 | 15～20% | 重要事項説明、35条書面・37条書面への記名 |
💡 なぜ日常業務が重要？
独占業務は契約時の重要な場面ですが、契約に至るまでのプロセスが日常業務です。物件調査、顧客との関係構築、適切な提案などの日常業務なくして、契約は成立しません。
宅建士の主な日常業務
🔍 1. 物件調査
登記簿・法令・現地の確認
👥 2. 顧客対応
ニーズヒアリング、提案
📱 3. 営業活動
集客、広告、反響対応
🏠 4. 物件案内
内見同行、物件説明
📄 5. 書類作成
契約書、申込書、各種資料
🤝 6. アフターフォロー
引渡し調整、トラブル対応
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物件調査（法務・現地）
物件調査は、宅建士の専門性が最も発揮される業務の一つです。不動産取引では「物件に関する正確な情報」が何よりも重要で、調査ミスは重大なトラブルにつながります。
物件調査の流れ
ステップ1：法務調査
法務局で登記簿謄本・公図・地積測量図などを取得し、権利関係を確認します。
- 登記簿謄本：所有者、抵当権、差押えなどの確認
- 公図：土地の位置・形状の確認
- 地積測量図：土地の面積・境界の確認
- 建物図面：建物の位置・形状の確認
ステップ2：法令調査
役所で都市計画・建築制限などの法令上の制限を調査します。
- 都市計画法：用途地域、建ぺい率、容積率
- 建築基準法：接道義務、高さ制限
- その他法令：農地法、文化財保護法など
- インフラ：上下水道、ガス、電気の整備状況
ステップ3：現地調査
実際に現地に行き、物件の状態や周辺環境を確認します。
- 境界確認：隣地との境界、越境物の有無
- 建物状態：外観、設備、修繕履歴
- 周辺環境：日照、騒音、臭気、嫌悪施設
- 接道状況：道路の種類、幅員、私道の有無
調査で使う主なツール・サイト
| ツール・サイト | 用途 |
|---|---|
| 登記情報提供サービス | オンラインで登記簿謄本を取得 |
| 全国地価マップ | 路線価・固定資産税評価額の確認 |
| Google Earth/ストリートビュー | 現地の事前確認 |
| 各自治体のHP | 都市計画図、ハザードマップ |
| REINS（レインズ） | 物件情報の共有・確認 |
✅ 実務のポイント
物件調査は最初は先輩と一緒に行うことがほとんどです。チェックリストに従って調査を進めるため、未経験でも段階的に習得できます。3～6ヶ月程度で一通りの調査を一人でできるようになります。
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顧客対応・ヒアリング
顧客対応は、信頼関係を構築し、適切な提案をするための重要な業務です。お客様のニーズを正確に把握することが、満足度の高い取引につながります。
顧客対応の流れ
1. 初回接触・来店対応
電話・メール・来店などで最初の接点を持ちます。第一印象が重要です。
- 笑顔で明るい挨拶
- お茶出し、席への案内
- 簡単な自己紹介
2. ヒアリング
お客様のニーズを深く理解するため、丁寧にヒアリングします。
- 予算：購入・賃貸の予算上限
- 希望エリア：通勤・通学の利便性、住環境
- 間取り・広さ：家族構成に応じた広さ
- こだわり条件：築年数、設備、駐車場など
- 入居時期：いつまでに入居したいか
3. 物件提案
ヒアリング内容に基づき、最適な物件を提案します。
- 条件に合う物件を複数提案
- 各物件のメリット・デメリットを説明
- 予算に応じた選択肢を提示
4. 継続フォロー
定期的に連絡を取り、新着物件の情報提供や状況確認をします。
- 週1回程度の連絡（メール・電話）
- 新着物件の即時紹介
- 市況情報の共有
ヒアリングで使う質問例
| 質問項目 | 具体的な質問例 |
|---|---|
| 購入・賃貸の背景 | 「今回、お住まいをお探しになったきっかけは？」 |
| 予算 | 「ご予算はどのくらいをお考えですか？」 |
| エリア | 「通勤・通学はどちらまでですか？」 |
| 家族構成 | 「ご家族は何名でお住まいになりますか？」 |
| 優先順位 | 「特にこだわりたい条件は何ですか？」 |
| 入居時期 | 「いつ頃のお引越しをご希望ですか？」 |
💡 顧客対応のコツ
聞き上手になることが最も重要です。お客様の話をよく聞き、本当のニーズを引き出す。「この人なら信頼できる」と思ってもらえれば、契約率は大きく上がります。
営業活動・集客
営業活動は、顧客との接点を作り、取引機会を創出する業務です。特に仲介業務では、営業活動の質が売上に直結します。
営業活動の種類
📱 反響営業
ポータルサイト（SUUMO、HOME'Sなど）や自社サイトからの問い合わせ対応。
- 迅速な初回対応（5分以内）
- 電話・メールでのアポ取り
- 来店・内見への誘導
🚪 飛び込み営業
戸建て・マンションへの訪問営業。売却・賃貸募集の物件を探す。
- エリアを絞って計画的に訪問
- ポスティング→訪問の組み合わせ
- 売却ニーズの掘り起こし
📞 テレアポ・DM
所有者リストに基づく電話営業やダイレクトメールの送付。
- 築古物件の所有者へのアプローチ
- 相続発生物件の調査・営業
- 定期的な情報提供
🤝 紹介営業
既存顧客や地域の人脈からの紹介。最も成約率が高い。
- 顧客満足度の向上
- アフターフォローの徹底
- 紹介キャンペーンの実施
営業活動で使うツール
| ツール | 用途 |
|---|---|
| SUUMO・HOME'S | 物件掲載、反響獲得の主要ポータルサイト |
| REINS（レインズ） | 物件情報の共有・検索 |
| CRM/SFA | 顧客管理、営業進捗管理 |
| チラシ作成ソフト | 物件チラシ、ポスティング用チラシの作成 |
| SNS（Instagram等） | 物件紹介、会社・個人のブランディング |
⚠️ 会社によって営業スタイルは異なる
反響営業メインの会社もあれば、飛び込み営業が中心の会社もあります。自分に合った営業スタイルの会社を選ぶことが、長く続けるコツです。
💼 営業職としての働き方
物件案内
物件案内は、お客様に物件の魅力を伝え、購入・賃貸の決断を後押しする重要な業務です。案内の質が成約率を大きく左右します。
物件案内の流れ
事前準備
- 物件資料の確認：間取り、設備、周辺環境
- 鍵の手配：売主・管理会社との調整
- アポイント設定：日時・集合場所の確認
- ルート確認：効率的な案内順序の計画
現地案内
- 待ち合わせ：5分前到着、笑顔で挨拶
- 周辺環境の説明：駅距離、商業施設、学校など
- 室内案内：各部屋の特徴、設備の説明
- 質疑応答：お客様の疑問に即答
クロージング
- 感想の確認：「いかがでしたか？」
- 次のステップ提案：申込、再案内、他物件紹介
- 期限の共有：人気物件は早期決定を促す
- フォローアップ：当日中にお礼メール
物件案内のポイント
✨ 良い案内のポイント
- 🏠 物件の魅力を具体的に伝える：「日当たり良好」ではなく「南向きで午前中から陽が入ります」
- 👂 お客様の反応を観察：どこに興味を示しているか見極める
- 💡 生活イメージを描かせる：「ここにソファを置いて、リビングでゆっくりできますね」
- ⚠️ デメリットも正直に伝える：隠すと後でトラブルになる
- 📱 資料をその場で提示：タブレットで管理費、修繕履歴などを即座に確認
❌ よくある失敗例
- 物件の下調べ不足で質問に答えられない
- 一方的に話し続けてお客様の反応を見ていない
- デメリットを隠して後でクレームになる
- 時間通りに鍵が開かない（事前確認不足）
1日に案内する物件数
| パターン | 物件数 | 所要時間 |
|---|---|---|
| 初回案内 | 2～3件 | 2～3時間 |
| 絞り込み後 | 1～2件 | 1～2時間 |
| 最終確認 | 1件 | 30分～1時間 |
契約書類の作成
契約書類の作成は、法的に有効な契約を締結するための重要な業務です。宅建士の専門知識が求められます。
主な作成書類
📋 申込書
購入・賃貸の意思表示をする書類。氏名、住所、年収、勤務先などを記載。
📄 重要事項説明書（35条書面）
物件や取引条件の重要事項を記載。宅建士の独占業務。
📝 売買契約書・賃貸借契約書
取引の内容を記載した正式な契約書。37条書面を兼ねることが多い。
💰 媒介契約書
売主・買主と不動産会社の間で結ぶ仲介契約書。
📑 付帯設備表・告知書
設備の状況や物件の瑕疵を記載する書類。
🏦 ローン関連書類
住宅ローン事前審査申込書などの金融機関提出書類。
書類作成の流れ
- ひな形の選択：会社の標準フォーマットを使用
- 物件情報の入力：所在地、面積、価格などの基本情報
- 特約事項の追加：個別の条件を特約として記載
- 上司・先輩のチェック：記載ミスがないか複数人で確認
- 印刷・製本：必要部数を印刷し、製本
✅ 実務のポイント
契約書類は会社のひな形をベースに作成するため、一から作る必要はありません。物件情報を正確に入力し、特約事項を漏れなく記載することが重要です。最初は先輩のダブルチェックを必ず受けましょう。
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アフターフォロー
契約後のアフターフォローは、顧客満足度を高め、紹介につなげる重要な業務です。長期的な信頼関係を構築できます。
アフターフォローの内容
契約から引渡しまで
- 住宅ローン手続きサポート：金融機関との連絡、書類の準備
- 決済日の調整：売主・買主・金融機関のスケジュール調整
- 引渡し前の最終確認：物件状態、設備の動作確認
- 鍵の引渡し：決済日に鍵を引き渡す
引渡し後
- 定期的な連絡：1週間後、1ヶ月後、3ヶ月後に状況確認
- トラブル対応：設備不良、近隣トラブルなどの相談対応
- リフォーム業者の紹介：必要に応じて業者を紹介
- 年賀状・暑中見舞い：長期的な関係維持
トラブル対応の例
| トラブル | 対応方法 |
|---|---|
| 設備の不具合 | 売主または管理会社に連絡、修理業者の手配 |
| 近隣トラブル | 管理会社・管理組合への連絡、仲裁 |
| 瑕疵の発見 | 売主との交渉、瑕疵担保責任の確認 |
| 住宅ローンの相談 | 借り換えや繰上返済の相談、金融機関の紹介 |
💡 紹介獲得の最大のチャンス
アフターフォローを丁寧に行うことで、「この人に任せて良かった」と思ってもらえます。そうすれば、友人・知人を紹介してもらえる可能性が高まり、安定した営業成績につながります。
1日のスケジュール例
宅建士の1日は、顧客や物件の状況に応じて変動します。ここでは売買仲介営業の一般的なスケジュールを紹介します。
売買仲介営業の1日
| 時間 | 業務内容 |
|---|---|
| 9:00 | 出社、朝礼、メール・電話チェック |
| 9:30 | 物件調査（法務局、役所） |
| 11:00 | 現地調査・写真撮影 |
| 12:00 | 昼食 |
| 13:00 | 顧客との物件案内（2～3件） |
| 16:00 | 帰社、契約書類の作成 |
| 17:00 | 反響対応（電話・メール）、アポ取り |
| 18:00 | 重要事項説明・契約締結 |
| 19:30 | 退社 |
💡 ポイント：顧客の都合に合わせるため、土日・祝日が繁忙期、平日休みが一般的です。
職種別の業務比重
| 職種 | 物件調査 | 営業活動 | 顧客対応 | 事務作業 |
|---|---|---|---|---|
| 売買仲介 | 30% | 40% | 20% | 10% |
| 賃貸仲介 | 10% | 30% | 50% | 10% |
| 賃貸管理 | 5% | 10% | 40% | 45% |
必要なスキル
宅建士の日常業務を円滑にこなすには、専門知識とコミュニケーション能力の両方が必要です。
💬 コミュニケーション力
- ヒアリング力：顧客のニーズを引き出す
- 説明力：専門用語を分かりやすく伝える
- 交渉力：売主・買主の条件調整
- クレーム対応力：トラブルを円満解決
→ 実務で自然と身につく
💻 PCスキル
- Word・Excel：契約書、資料作成
- メール：顧客とのやり取り
- CRM/SFA：顧客管理ツール
- 物件検索システム：REINS、ポータルサイト
→ 基本操作ができればOK
🚗 運転免許
- 物件案内：顧客を車で案内
- 現地調査：車で複数物件を効率的に
- 営業活動：エリアを広くカバー
⚠️ 都市部では不要な場合も
✅ 未経験でも大丈夫
専門知識は宅建試験で基礎を学び、実務で深める流れです。コミュニケーション力も日常業務を通じて自然と向上します。最初は先輩のサポートを受けながら、徐々にスキルアップしていきましょう。
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よくある質問
宅建士の日常業務は何ですか？
物件調査、顧客対応・ヒアリング、営業活動、物件案内、契約書類の作成、アフターフォローなどです。これらの日常業務が実務の80～85%を占め、独占業務（重要事項説明など）は15～20%程度です。
未経験でも日常業務はこなせますか？
はい、可能です。最初は先輩のサポートを受けながら段階的に習得していきます。物件調査はチェックリストに従い、契約書類は会社のひな形を使用するため、未経験でも3～6ヶ月程度で一通りの業務ができるようになります。
物件調査はどのくらい時間がかかりますか？
物件の規模や複雑さによりますが、法務調査・法令調査・現地調査を合わせて半日～1日程度が一般的です。慣れてくれば効率的に調査できるようになり、複数物件を同時に調査することも可能です。
営業活動が苦手でも宅建士として働けますか？
はい、働けます。営業スタイルは会社によって異なり、反響営業メインの会社なら積極的な営業は不要です。また、賃貸管理や事務職なら営業活動はほとんどありません。自分に合った職種・会社を選ぶことが重要です。
宅建士の勤務時間はどれくらいですか？
一般的には9:00～19:00程度ですが、顧客の都合に合わせて夜間や休日に対応することもあります。土日・祝日が繁忙期で、平日休みが一般的です。会社や職種によって異なるため、求人情報で確認しましょう。
PCスキルはどの程度必要ですか？
Word・Excelの基本操作、メールの送受信ができれば問題ありません。専門的なシステムは入社後に研修で学べます。タイピングが遅くても、業務を通じて自然と速くなっていきます。
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宅建士の日常業務が分かったら、次はあなたの状況に合わせた行動を選びましょう
💡 迷ったら、まず資格取得から始めましょう。
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